Власти создают «пирамиду» для капремонта
В скором времени в квитанциях на оплату коммунальных услуг может появиться новая строчка. Минрегион подготовил поправки в Жилищный кодекс, согласно которым жильцы обязаны будут ежемесячно вносить деньги в особый фонд, из которого потом будет финансироваться капитальный ремонт их дома. По оценке экспертов, ежемесячно придется платить до 5 рублей за кв. м общей нежилой площади здания, а гарантии, что эти деньги не исчезнут, нет.
О необходимости создания новой системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов чиновники говорили уже давно. В настоящее время деньги идут из трех источников: из федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, из регионального бюджета и лишь частично – из средств самих жильцов. В Петербурге горожане дома платят около 5%. Всего в 2011 году капитальный ремонт должен быть проведен в 1000 домах. Что касается сумм, то, например, петербургская управляющая компания «Сити Сервис» за пять лет согласовала выполнение работ по капитальному ремонту на сумму более 681 млн рублей, из них 5% пришлось внести жильцам.
По планам правительства, с 1 января 2012 года Фонд содействия реформированию ЖКХ прекращает финансировать ремонт многоквартирных домов в регионах. Но так как латать крыши и менять ржавые трубы все же нужно, власти озаботились созданием новой системы финансирования – и решили возложить эту обязанность на собственников.
Как объяснила генеральный директор ООО «ДЭЗиС-Петротрест» Ирина Тарасенко, к основным видам работ по капитальному ремонту можно отнести ремонт инженерных систем, крыш и подвальных помещений, замену лифтов, а также утепление и косметический ремонт фасадов. «Очевидно, что различное оборудование имеет свой срок эксплуатации. К примеру, у систем отопления и водоснабжения он может быть от 15 до 30 лет. По нормам, эксплуатация лифтового оборудования не должна превышать 25 лет. Утепление и ремонт фасадов производится каждые 20-30 лет в зависимости от их состояния и особенностей местного климата», – отмечает эксперт.
По мнению эксперта, среднюю стоимость капитального ремонта многоквартирного жилого дома сложно оценить, поскольку она зависит от большого количества различных факторов. Окончательная сумма рассчитываться из объема предполагаемых работ и затрат на материалы. Например, замена системы отопления в типовом пятиэтажном доме обойдется примерно в 400-500 тыс. рублей.
Новый фонд – он лучший самый
Проект поправок в Жилищный кодекс, разработанный в Министерстве регионального развития (Минрегионе), вводит юридическое понятие «региональная система капитального ремонта». Что это значит? Согласно проекту, жильцы должны будут в обязательном порядке ежемесячно вносить определенную сумму, которая впоследствии будет направлена на ремонт дома. При этом, как уточняется в документе, эти деньги будут направляться на ремонт даже в том случае, если сами собственники решили не делать этого, а требования «в отношении надежности, безопасности и энергоэффективности» не соблюдаются. Проверять, соблюдаются ли эти требования или нет, должны будут региональные органы власти.
Кстати, речь о создании подобной системы в Петербурге шла совсем недавно: 3 февраля вице-губернатор Алексей Сергеев заявил, что в скором будущем жилец, въезжая в только что построенное здание, должен будет ежемесячно платить определенную сумму, которая затем будет тратиться на капитальный ремонт (чиновник назвал эту систему «пенсионным фондом» дома). Однако теперь, судя по всему, данное нововведение коснется всех – как тех, кто будет заселяться в новую квартиру, так и тех, кто живет в ней не один десяток лет. Во всяком случае, как заверили «Фонтанку» в пресс-службе Минрегиона, по планам министерства должно быть именно так.
Заплатит каждый
Точные суммы, на которые придется раскошелиться, пока неизвестны. В проекте поправок указывается, что «определение порядка расчета минимального размера платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме», а также «порядок внесения такой платы» определяется региональными властями, то есть, в случае с Петербургом, городским правительством.
Как рассказали «Фонтанке» в жилищном комитете, в настоящее время конкретные цифры только разрабатываются, и озвучить их чиновники пока не готовы. «Работа ведется, наработки есть. Точные суммы не будут едиными по городу, так как зависят от множества факторов – от типа дома, от его состояния, от состояния инженерных систем», – отметили в комитете.
Впрочем, ряд экспертов уже сейчас прогнозируют, что, в случае принятия поправок, ежемесячная плата за содержание дома увеличится на 3-5 рублей за квадратный метр общей нежилой площади здания. Более оптимистичен заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Леонид Сандалов: по его мнению, исходя из среднего срока службы петербургских домов и средней стоимости капитального ремонта, в случае принятия поправок плата возрастет не более чем на 100 рублей.
Еще один важный момент: дом – это не автомобиль, и ремонтировать его нужно не каждый год. «Средний срок службы дома в Петербурге рассчитать сложно, но однозначно он больше, нежели 50 лет. Например, капитальный ремонт дореволюционных домов проводился в 1970-80-е годы, то есть они прослужили более 100 лет. Советские постройки 1960-70-х годов, как правило, еще редко оказываются в соответствующей адресной программе», – говорит Леонид Сандалов. Что касается новых домов, то застройщики уверяют, что им капитальный ремонт не потребуется достаточно долго.
«Капитальный ремонт инженерного оборудования в наших домах нужно проводить через 40-50 лет, конструкций стен и перекрытий – через 80-100 лет», – отметили в PR-службе строительной компании «ЛенСпецСМУ». Возникает резонный вопрос: а что будет происходить с деньгами, которые мы будем ежемесячно вносить в этот «пенсионный фонд»? Где они будут храниться в течение нескольких десятков лет? В проекте поправок, подготовленном Минрегионом, указано, что «порядок управления указанными средствами и их использования устанавливается законодательством субъекта РФ». По мнению председателя Ассоциации ТСЖ и ЖСК Марины Акимовой, если эти деньги будут лежать мертвым грузом, то их попросту съест инфляция, поэтому такая система может действовать только в странах с низким процентом инфляции.
Однако Леонид Сандалов уверен, что в итоге будет работать иной механизм: деньги будут поступать в особый региональный фонд, откуда затем будут направляться на ремонт тех зданий, которым это необходимо незамедлительно. Таким образом, возникнет ситуация, когда человек, въехав, например, в новый дом, будет из собственного кармана оплачивать установку труб или покраску стен в совершенно ином здании – в надежде, что через 30-40 лет эти деньги будут вложены в трубы его собственного жилья. Отметим, что в жилищном комитете не стали уточнять, каким именно будет механизм в Петербурге, предложив подождать официального представления системы.
Помимо ежемесячных платежей, проект Минрегиона предусматривает еще один источник финансирования капитального ремонта – кредит. Впрочем, у экспертов эта инициатива вызывает определенные вопросы. «Чтобы это работало, должны быть обеспечены низкие процентные ставки», – отмечает Марина Акимова. Еще более жесткого мнения придерживается Леонид Сандалов: по его мнению, если капитальный ремонт будет финансироваться из общего фонда, то такой инструмент, как кредит, попросту не будет нужен. Если же его будут брать собственники жилья, то в качестве обеспечения займа им нужно будет представить свои квартиры – а значит, в случае возникновения финансовых проблем этот капитальный ремонт проведут уже для новых собственников, которые въедут в их квартиры, отнятые по решению суда из-за долгов.
Впрочем, как отмечал ранее вице-губернатор Алексей Сергеев, новая система заработает не сразу: сначала будет действовать переходный период, в течение которого государство будет участвовать в финансировании капитального ремонта вместе с городом. Однако, несмотря на это, эксперты уверены, что если новый механизм начнет действовать, то многие люди пойдут в суды, так как никто не даст им гарантию, что их деньги не исчезнут в один прекрасный момент.
«По закону о приватизации, государство должно было сначала отремонтировать дома, а уже потом отдать их людям. Однако этого не произошло, а жильцы теперь уверены – мы в зубы этому дареному коню не смотрели, так что вы теперь лечите этого коня», – говорит Марина Акимова. Специалисты также отмечают, что в европейских странах уже давно действуют подобные системы – но только там нет такого уровня коррупции, как у нас. «Например, в Европе собственник квартиры в доходном доме включает в арендную плату и сумму за капитальный ремонт», – рассказывает директор по маркетингу компании «Мир недвижимости» Илья Логинов.
Окончательно поправки пока не приняты, и, как отмечают в Минрегионе, в проект еще могут быть внесены изменения. Однако жизненный опыт подсказывает, что общий принцип все равно останется: ведь после того, как Фонд содействия реформированию ЖКХ перестанет финансировать капитальный ремонт, брать деньги уже будет неоткуда – только из наших кошельков.
Андрей Захаров, «Фонтанка.ру«